过去几天，北京楼市的“新政传闻”，愈演愈烈。

(资料图)

买房人都在会不会出政策和出什么政策的泥潭里，焦急地等待，但开发商没有闲着。

昨天，亦庄政府官网的工程招标网站，更新了一条信息：刚被中皋置业拿下的x47地块，发布了预招标申请。

这份招标申请，能读出来的有效信息只有两个：

一个是用投资估算除以建筑面积，能得到这个楼盘的建安费标准4500块/平，属于帝都盖房子的的市场价；

另一个消息，是中皋置业非常之卷。

刚拿地才不满10天，就开始紧锣密鼓地张罗工程事宜，节奏之紧凑，效率之高，实在是有些高效了。

这种成熟专业，高效严肃的表现，既不像国企做派，更不像是曾经被传闻提着行李箱直奔土拍现场的地方国企的表现，明显背后站着高人。

但背后的高人是谁？

不久前，北京地产圈里还流传着另一个故事。

今年春天，一家央企base北京的华北区域中高层出现了一些变动，原先的总经理调离，一位从上海来的35岁吕姓年轻人被委以重任，成为了北京公司的boss。

我查了一下去年这家央企上海的业绩，发现它们不仅是上海众多房企里的年度销冠，整个大区的成交金额，更是突破了千亿。

其中，就有这位吕总的功劳。

在上海地产圈算是战功显赫的吕总，这次从上海带来了熟悉的营销团队和人马，又在北京地产圈召集了一波精兵强将。

两个故事一叠加，x47地块如此迅猛的开发进度，就变得有迹可循了。

聊完了团队，我们再来说x47地块的产品。

今年2月，我们率先公布了亦庄2023年的住宅土地清单和地块详情，链接如下：

当时，就重点提到x47地块的一个巨大的变化：调规，调整了容积率。

当时跟我们的读者同步了一个消息，容积率从3降低到了2.5，会让社区变得更加低密，也意味着楼盘品质会直接上升了一大步台阶。

那时候，市场一直都会拿x47地块跟旁边的京叁号院对比，京叁号院销售指导价7.3w/㎡，而中皋置业拿下的x47地块，期房指导价7.7w/㎡，现房指导价7.9w/㎡。

结合更低密的容积率，不少买房人会认为这次x47地块，会做出比中海京叁号院更豪华的装修，总价更高的大户型。

但我们不这样认为，理由如下：

1，现在亦庄楼市的行情，和当初不一样。

京叁号院，在2021年初开盘，那时候无论是北京楼市，还是亦庄楼市，都还是限竞房横行的市场。

譬如京叁号院当时的竞争对手，都是亦庄河西的一众6万+的限竞房。限竞房意味着性价比意味着低总价，那个时候，京叁号院要做出差异性，就得走高端豪宅路线，把装修搞得豪华，把户型做大，而不是去卷性价比，做低总价。

这样在竞争中才会体现出差异优势。

但当下的亦庄楼市，则不太一样。过去两年时间，亦庄是北京楼市里很特殊的存在，二手房涨幅明显，当时我们还特地研究了二手房市场，写了这篇稿子：

其中我们走访咨询发现，亦庄金茂府的单价突破10万+，海梓府等等次新的涨幅，达到了25%。

如今亦庄的二手房价格刚过弧顶，从高位往下行，并且抛压很大，这样的情况之下，一个新房楼盘，想要在亦庄楼市中杀出来，性价比就显得很重要的。

譬如更低的总价能不能做到更大的地毯面积，又譬如精装标准成本价能不能跻身豪宅4000+/平，这两者就指向了更高的得房率和更好的精装。

这都是中皋置业和它的搭档这次会着重突破的。

2，成本空间，不支撑一个“高利润但可能不走量”的“豪宅”。

刚才是从市场分析，我们再从算账的角度分析。

我们很早就跟大家说过，中皋置业拿下的x47地块，住宅楼面价约4.44万/平米，和它的期房销售指导价7.7w/㎡缝差3万3/平。

当时的京叁号院，楼面价差不多是4.04万/平米，加上暗搓搓捆绑的装修包，缝差能达到4万/平，缝差更高。

而且京叁的开发商是中海，一个成本控制业内第一的房企。

这意味着，这次中皋置业的x47楼盘，既没有市场空间，并没有充足的成本空间，去做很贵的楼盘。

那么，它的竞争力，一定就会体现在产品力：譬如刚才提到的得房率，赠送的装修标准，以及户型面积段的控制（也就是更低的价格门槛）。

因此，哪一类买房人适合等x47，我们有几个预判断：

1，亦庄河西预算充足的上车客户，或者想要改善居住品质的客户，看不上老破大，够不到金茂府，但觉得海梓府和中旅亦府现在价格虚高的买房人，等一波x47的性价比户型，肯定会有惊喜。

3，朝阳外溢或者在旧宫南海子等等板块摇摆不定的，这次可以看x47，毕竟这一块的职住平衡，学校，商超配套城市界面，都秒杀其他。

你会等中皋置业的x47楼盘么？